Разъяснения ФАС РФ

Внимание: появились новые документы, подтверждающие изложенную ниже позицию. Ознакомиться с ними можно по .

НП «АРМО» публикует официальную позицию Минэкономразвития России по вопросу соотношения налога на добавленную стоимость (НДС) и определяемой оценщиками и судебными экспертами рыночной стоимостью объектов недвижимости, а также актуальную подборку судебной практики по этому же вопросу.

С первой частью обзора и рекомендациями по оформлению отчета об оценке можно ознакомиться вот .

НП «АРМО» просит оценщиков учесть изложенные позиции и рекомендации при осуществлении профессиональной оценочной деятельности и судебной экспертной деятельности.

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Оценщику не нужно анализировать аналоги на предмет наличия в них НДС с последующим его вычитанием. Т.е. НДС вообще никак не связан с определением рыночной стоимости.

В отчете об оценке оценщик должен сделать простой и четкий вывод: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько-то тысяч/миллионов рублей.

В отчете не надо писать фразу типа: рыночная стоимость объекта оценки составляет столько тысяч/миллионов рублей, включая НДС в таком-то размере. Именно вот эта приписка про НДС и порождает проблемы в правоприменительной практике.

Позиция Минэкономразвития России

Минэкономразвития России представило свою позицию в официальном письме №Д22и-2849 от 01.02.2019 г.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, согласно статье 11 Закона об оценке является отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке).

Законодательством Российской Федерации в сфере оценочной деятельности не регулируются вопросы, связанные с необходимостью выделения налога на добавленную стоимость при определении рыночной стоимости и соответственно включение указанного налога в отчет об оценке.

Вопросы исчисления налога на добавленную стоимость относятся не к деятельности, результатом которой является определение рыночной стоимости, а к отношениям, связанным со сделками с объектами недвижимости. Кроме того, данные о включении или невключении налога на добавленную стоимость при продаже объекта недвижимости, определенного в качестве объекта – аналога оцениваемому объекту недвижимости при использовании оценщиком сравнительного подхода к оценке в соответствии с Федеральными стандартами оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденными приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 297, от 25 сентября 2014 г. № 611 соответственно, не всегда являются общедоступными, и не отражаются в учете сделок с объектами недвижимости.

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта недвижимости не должна зависеть от особенностей налогообложения налогом на добавленную стоимость.

    Ознакомиться с полным текстом письма

НДС в делах об оспаривании кадастровой стоимости

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей оспаривания результатов определения кадастровой стоимости НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Апелляционное определение Московского городского суда от 27 марта 2019 г. по делу N 33а-0597/2019:

Более того, доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что при определении величины итоговой рыночной стоимости необходимо уменьшать ее на величину НДС, судебная коллегия признает несостоятельными, поскольку применительно к понятиям, приведенным в ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции. Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства, в частности положений ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Апелляционное определение Московского городского суда от 24 апреля 2019 г. по делу N 33а-0685/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости включает НДС, поскольку эксперт анализируя рынок применительно к объектам экспертизы указывает, что ставки аренды включают НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость объектов недвижимости определена экспертом без относительно наличия либо отсутствия НДС, при этом эксперт учел все аспекты ценообразования.

Апелляционное определение Московского городского суда от 15 мая 2019 г. по делу N 33а-2504/2019:

Доводы апелляционной жалобы административного истца о том, что рыночная стоимость объектов недвижимости должна приниматься без учета НДС, являются несостоятельными, поскольку рыночная стоимость нежилых помещений именно в этом размере определена экспертом с учетом требований действующего законодательства. При этом, как усматривается из экспертного заключения, используемая экспертом для определения рыночной стоимости объектов оценки информация не анализировалась на предмет наличия или отсутствия в ценах НДС, на что экспертом прямо указано на стр. 13 заключения. Определенная в заключении стоимость объектов оценки также не содержит указания на наличие или отсутствие в ней НДС.

Таким образом, ответы на поставленные перед экспертом в определении о назначении судебной экспертизы вопросы о рыночной стоимости объектов недвижимости даны в полном соответствии с его формулировкой и не отражает наличие или отсутствие в цене нежилых помещений налог на добавленную стоимость.

Примечание: Аналогичная позиция высказана в десятках решений и апелляционных определений Мосгорсуда за 2018 – 2019 гг., что полностью соответствует ранее высказанной позиции СК Верховного суда в Определении N 5-КГ17-258 в 2018 г. и многочисленным письмам Минэкономразвития России.

НДС в банкротстве

При определении рыночной стоимости недвижимого имущества для целей реализации имущества должника НДС не учитывается, не выделяется отдельно в составе итоговой стоимости, не вычитается откуда-либо.

Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 января 2013 г. N 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом»:

Цена, по которой имущество должника было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику или организатору торгов, а также организатором торгов — должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве.

В связи с этим при реализации имущества кредитной организации в ходе конкурсного производства цена, по которой имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества кредитной организации или организатору торгов, а также организатором торгов — кредитной организации. Налог на добавленную стоимость в отношении операций по реализации имущества (в том числе предмета залога) кредитной организации, признанной банкротом, исчисляется кредитной организацией как налогоплательщиком по итогам налогового периода и уплачивается с учетом очередности, установленной пунктом 5 статьи 50.40 Закона о банкротстве банков.

Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 7 декабря 2015 г. N 304-ЭС15-12837:

В соответствии с правовой позицией Президиума и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, касающейся практики применения пункта 4 статьи 161 (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ) и пункта 4.1 статьи 161 (в редакции Федерального закона от 19.07.2011 N 245-ФЗ) Налогового кодекса Российской Федерации, цена, по которой заложенное должником имущество было реализовано, подлежит перечислению полностью (без удержания налога на добавленную стоимость) покупателем имущества должнику; эта сумма распределяется по правилам статей 134 и 138 Закона о банкротстве; выделение налога на добавленную стоимость и исполнение обязанности по его уплате арбитражным управляющим влечет нарушение прав залогового кредитора на получение удовлетворения обеспеченного залогом требования в пропорции, установленной статьей 138 Закона о банкротстве и определяемой исходя из всей суммы средств, вырученной от продажи предмета залога (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.06.2011 N 439/11, абзац десятый пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 11 «Об уплате налога на добавленную стоимость при реализации имущества должника, признанного банкротом»).

Название элементов Условное обозначение Методика расчета
Налог на до­бавленную сто­имость НДС НДС = ОЦС НДС ·%НДС: (100+%НДС)
Отпускная цена без НДС ОЦбез НДС ОЦбез НДС = ОЦС НДС·100:(100+%НДС) или ОЦбез НДС = ОЦС НДС – НДС
Транспортные расходы TP TP = ОЦбез НДС ·%ТР: (100+%ТР)
Акциз А А = (ОЦбез НДС –ТР) ·%А:100
Отпускная цена без акциза ОЦбезА ОЦбезА = ОЦбез НДС –ТР–А
Прибыль П П = ОЦбез НДС –ТР–А –С или П = ОЦбезА –С
Рентабельность Р Р = П:С·100

Формирование отпускной цены на обычный товар

Пример. Полная себестоимость производства единицы из­делия – 2100 руб. Кроме того, уплачено НДС по сырью и комп­лектующим – 310 руб. Ппановая рентабельность – 25 %. Ставка НДС – 20 %.

Рассчитать отпускную цену.

Решение.

1. Плановая прибыль: 2100 ·25 : 100 = 525 руб.

2. Отпускная цена (С + П): 2100 + 525 = 2625 руб.

3. НДС: 2625 · 20 : 100 = 525 руб.

4. Отпускная цена с НДС: 2625 + 525 = 3150 руб.

5.Подлежит оплате НДС в бюджет (за вычетом входного
НДС по сырью и комплектующим): 525 – 310 = 215 руб.

В практике работы зачастую возникает ситуация, когда при известной себестоимости и цене реализации товара необходи­мо рассчитать прибыль, которую получит производитель. Та­ким образом, возникает необходимость обратного счета (от це­ны к прибыли).

Расчет прибыли на основе известной цены на обычный товар

Пример. Возможная отпускная цена изделия исходя из конъюнктуры рынка (цена с НДС) – 5300 руб. Полная себестои­мость производства – 3700 руб. Ставка НДС по данному товару – 20 %.

Рассчитать возможную прибыль и рентабельность организа­ции по данному товару.

Решение.

1. Принимаем возможную цену сбыта за цену с НДС (120 %).

2. Отпускная цена без НДС: 5300 · 100 : 120 = 4417 руб.

3. Прибыль: 4417 — 3700 = 717 руб.

5. Рентабельность: 717 : 3700 · 100 = 19,4 %.

Формирование отпускной цены на подакцизный товар со специфической ставкой

Пример. Полная себестоимость производства 1 пачки сига­рет с фильтром (20 штук) – 400 руб. Ппановая рентабельность – 25 %. Ставка НДС – 20 %. На сигареты с фильтром установлена ставка акциза 5670 руб. за 1000 штук.

Рассчитать отпускную цену.

Решение.

1. Плановая прибыль: 400 · 25 : 100 = 100 руб.

2. Отпускная цена (С + П): 400 + 100 = 500 руб.

3. Акциз на 1 пачку: 5670 : 1000 штук ·20 штук = 113 руб.

4. Отпускная цена с акцизом: 500 + 113 = 613 руб.

5. НДС: 613 · 20 : 100= 123 руб.

6. Отпускная цена с НДС: 613 + 123 = 736 руб.

Формирование отпускной цены на подакцизный товар с адвалорной ставкой в процентах

Пример. Полная себестоимость производства единицы под­акцизного товара – 590 руб. Кроме того, входной НДС – 83 руб. Плановая рентабельность – 20 %. Ставка НДС – 20 %. Ставка акциза – 55%.

Рассчитать отпускную цену.

Решение.

1. Плановая прибыль: 590 · 20 : 100 = 118 руб.

2. Отпускная цена (С + П):590 + 118 = 708 руб.

3. Акциз: 708 : (100 – 55) · 55 = 865 руб.

4. Цена с акцизом: 708 + 865= 1573 руб., или 708 · (100 – 55) · 100 = 1573 руб.

5. НДС: 1573 · 20: 100 = 315 руб.

6. Отпускная цена с НДС: 1573 + 315 = 1888 руб.

7. Подлежит уплате в бюджет НДС (за вычетом входного
НДС): 315 – 83 = 232 руб.

Расчет прибыли на основе известной цены на подакцизный товар с адвалорной ставкой

Пример. Отпускная цена единицы подакцизного товара у производителя без НДС – 680 руб. Полная себестоимость едини­цы изделия – 310 руб. Ставка акциза – 40 %. Ставка НДС – 20 %.

Рассчитать прибыль и рентабельность товара.

Решение.

1. Сумма акциза: 680 · 40 : 100 = 272 руб.

2. Цена без акциза: 680 — 272 = 408 руб., или 680·(100 — 40) : 100 = 408 руб.

3. Прибыль: 408 – 310 = 98 руб.

4. Рентабельность: 98 : 310 · 100 = 31,6 %.

Расчет прибыли на основе известной цены на подакцизный товар со специфической ставкой

Пример. Отпускная цена 1 л пива у производителя без НДС – 1300 руб. Полная себестоимость единицы изделия – 680 руб. Ставка акциза – 160 руб. за 1 л готовой продукции ставка НДС – 20 %.

Рассчитать прибыль и рентабельность товара.

Решение.

1. Цена без акциза: 1300 – 160 = 1140 руб.

2. Прибыль: 1140 – 680 = 460 руб.

3. Рентабельность: 460 : 680 · 100 = 67,6 %.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *